今年REITs二级市场产生了几轮较大的波动，总体来说可以用一句话进行总结，那就是“资本市场环境下REITs项目的价值探索叠加了解禁以及非理性投资带来的波动（非理性投资包括：机构以及个人投资者对REITs市场产品的不了解、对REITs项目底层资产价值的不了解以及解禁到期叠加二级市场波动造成的亏损致使其抛售持有份额等）”；当然还有一些资金面、运营效率以及部分区域经济回暖不及预期等其他因素。

近期二级市场价格持续回落，REITs速达注意到按照披露的预测可供分配金额以当下时点二级市场价格计算，部分项目的分派率已经处在了较为可观的收益水平。同时，在加强信息披露方面也有了很大改善；交易所开展了REITs项目分领域业绩说明会。另外，也要看到基金管理人以及资产运营管理机构在加强项目运营质量上做出的努力。在当下REITs市场，这一点较为重要；高效的运营管理为投资者带来底层资产实际价值提升的同时加强了投资者对REITs市场的凝聚力。

此前REITs速达关注的中信建投国电投REIT项目通过积极争取主动作为，已经为项目节省了近750万的保理支出，并将国补回款周期从2.09年进一步压缩至2.08年。作为首批发行上市的仓储物流项目中金普洛斯REIT因为底层资产分散，且运营较为稳定保持了较高的出租率。可以说随着二级市场价格的持续下探，部分REITs项目产品价值投资属性越发凸显。

前一篇文章“发改征求意见后，REITs存续期限的思考”中，REITs速达针对市场上特许经营权与基金封闭期的期限长短与分派率为投资者带来的实际投资回报进行了一些探讨。

REITs速达整理了目前29只已上市交易的REITs项目截止2023年11月30日的分派率情况（说明：2023年以前上市的REITs项目以2022实际可供分配金额计算，2023年以后上市的项目以预测的完整年度可供分配金额计算。因为取整以及进位关系可能造成些许偏差），请看下图：

从以上指标可以看出部分项目已经具备了较为可观的分派率，虽然还有一些利空因素尚未消除，但随着经济持续回暖，部分项目营收指标将有所改善。可以说，当下时点，REITs市场部分项目价值已经凸显。当然，不排除市场因流动性缺失以及观望情绪浓厚导致持续在底部探寻价值底线的可能。（内容仅为个人总结学习以及对市场的一点思考；本文不具备任何投资建议，请勿对号入座。）

作为REITs研究人员以及爱好者，希望市场投资者以及各参与主体能够理性看待市场波动，寻找和挖掘影响市场波动的根本性因素。对于已成功发行上市的项目而言，提升资产运营效率，提高产品价值创造能力尤为重要。对于未上市和正在申报的项目而言，压实估值，更全面展示产品未来的发展要素，强化信息披露的质量以及提升运营管理效率才是对REITs市场高质量发展的最大贡献。

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