过去几年房地产行业的颓势和房价的下跌，很多人都认为是疫情造成的，所以大部分人都认为随着疫情结束，房价会很快迎来反弹，这也是为什么今年年初各地商品房成交量会出现反弹的根本原因。不可否认，疫情对房地产行业的发展确实影响很大，让很多刚需购房者和改善型购房者都推迟了购房计划，但是这些积压的购房者就算买房，也不能让好的楼市行情持久下去。可以说，经过疫情这几年，人们对楼市的看法已经发生了根本性地转变，我国房地产行业也已经进入了新阶段。

2023年楼市所谓的反弹并没有持久，或者说是昙花一现，仅在一二月份部分城市和地区楼市出现回暖，进入3月份各地楼市行情又开始持续低迷。而年初的楼市回暖行情也不仅仅得益于疫情结束，同时还得益于利好政策，比如降低房贷利率、首付比例、放开限购政策、限售政策和购房补贴等等，这些政策很大程度上刺激到了一些准备买房的人。但是随着时间的推移，这些利好政策的影响也越来越小，很多人表示自己都习惯了这些政策，还有一些人认为还会有更好的利好政策出台。

可以看出，现在楼市面临的一个很大问题就是人们对房价的预期是下跌，并且当下楼市不管出怎样的政策，都无法阻止房价下跌，这是为什么呢？在笔者看来，主要有以下4点原因：

第一：目前房价依旧很高，人们确实也没钱买房

前100城的平均房价收入比，100城平均房价收入比为9.3，70城平均房价收入比为13.3，而在国际上合理平均房价收入比在3-5之间。按照13.3的平均房价收入比来算，生活中全国70城的居民想买一套房子需要整个家庭不吃不喝工作13.3年，而在大城市的生活中成本又很高，所以对于普通人来说，买房子实在是太困难了。

而过去两年，大部分人收入并没有继续增加，相反的很多人的收入都在降低，甚至不少人都面临失业的困境，在这种情况下，人们想买房只会更加困难。而过去人们之所以能够去高负债买房，是建立在他们的收入以后会增长的前提下，而现在很多人的收入都面临下跌，这导致很多人不敢再去高负债购买房子。可以说，现在市场中刚需购房者还很多，只是大部分刚需购房者买不起房子而已。

第二：炒房客不仅不继续买房，反而在抛售房产

过去炒房客一直是购房主力军，主要是炒房客实在是太多，咱们身边很多人都可以算作炒房客。我国人们都热衷于买房现在笔者文章下面的评论基本上都是看跌房价的。

现如今绝大部分人都不看好房价走势，这其中不仅包括刚需购房者，更包括投资客。投资客是购房主力军，他们购买力非常强，随着炒房客不再买房子，市场中购房者数量大幅减少。另外，现在炒房客不仅不再继续投资房产，同时开始大规模抛售房产。根据统计数据显示，目前很多热点城市的二手房挂牌量都超过了10万套，其中更是有不少城市的二手房挂牌量已经超过15万套，甚至已经超过20万套。炒房客大规模抛售房产，让市场中的房源越来越多，市场供大于求，这会加速房价的回调。

第三：开发商要么躺平，要么降价卖房回笼资金

最近，碧桂园资金链也出现了问题，债务违约的可能性非常大，在此之前，已经有恒大、融创、世茂和泰禾等大型房企已经出现了这种问题。可以说，过去3年以来房企的日子并不好过，受调控政策影响，房企融资受到影响，再加上房子越来越难卖，导致房企回笼资金受到了很大影响。而对于房企来说，现在只有两个选择，一是降价卖房，二是放弃挣扎，选择躺平。

当然，选择躺平的方式还是比较少的，大部分房企目前还在努力地想办法融资和回笼资金，现如今市场政策环境正在转好，对于房企来说，剩下的就是努力卖房子，从而回笼资金、降低负债率。也就是说，不管是房企躺平还是努力卖房子，当下的房价都会下跌，这是市场供需关系决定的。

第四：我国住房资源已经过剩，并且目前市场已经出现了供大于求的现象

相比于前3个原因，住房资源过剩才是目前房价下跌的根本原因。根据央行调查组公布的数据显示，我国超过96.86%的城镇家庭都已经拥有了房子，不仅户均超过1.5套，并且有超过41.5%的城镇家庭拥有2套以上的房子。按照目前44%的户籍城镇化率和68%常住人口城镇化率计算，现在仅城镇家庭拥有的房子就足够城市中所有的人居住。

很明显，目前我国的总体住房资源已经过剩，并且现在每年都有大量新建商品房建成流入市场，这意味着以后住房资源过剩的现象只会越来越严重。过去，由于炒房客囤积着大量住房资源，导致这些住房资源不在市场中流通，所以造成了住房资源紧缺的假象，而现在炒房客已经开始大规模抛售房产，住房资源过剩这件事彻底展现在了人们面前。

通过以上4点可以看出，我国房地产行业的发展已经进入到了新阶段，房价只涨不跌的时代已经过去，所以不要再幻想投资房产挣钱了。笔者并不建议最近两年去投资房产，对于真正的刚需购房者，如果条件允许还是可以买房的。另外，相比于买房，有内行人认为，从2024年起，建议手持2样东西：

1、一个稳定的工作，不用盲目辞职创业。在当下的经济环境下，一切以稳为主，不要盲目的辞职换工作或者辞职创业；

2、不建议盲目投资，比如买房、开店，建议持有现金。现在挣钱很难，投资亏损的概率非常高，还是持有现金更让人安心。

对此，大家还有什么看法呢？