在结构性行情中，找到稀缺资产。

2023年，日本经济学家辜朝明的“资产负债表衰退”，成为中国的一门“显学”。这个解释日本经济“失去的三十年”的理论，映射了很多中国经济正在面临的挑战。

这一年的岁末，日经225指数创下历史新高，日本CPI回升至2%的央行目标值以上，东京都心23区（面积约相当于北京五环以内城区）的平均房价也刷新历史最高纪录。

在“失去的三十年”间，东京都心23区进入21世纪后就由熊市转向牛市，特别在2011年后“安倍三支箭经济学”的支持下，该区域的房价连涨了10余年。与泡沫经济时期的“疯牛”不同，这一次是“慢牛”。

相对世界主要大城市，目前东京有着较低的房价收入比。根据全球价格指数网站Numbeo的数据，东京市中心区域约10倍，外围区约5倍。重回历史峰值并创下新高的房价，相较于20世纪90年代初，泡沫化程度大幅降低。

强调长期主义与可持续投资的巴菲特，早在金融危机后就开始配置日本的权益类资产，最近十余年来收益颇丰。

2023年，北京二手房挂牌量一度突破16万套，创下历史新高，多个小区在集中抛盘下价格承压。很多人担心，北京房价出现了类似1991年东京房价的拐点。

从成交维度来看，2023年的市场并不算惨淡。北京的二手房全年网签15.54万套，仅次于2021年的18.2万套，是2017年“317新政”以来景气度第二高的年份；平均每个月网签12952套，也在市场荣枯线以上。

过度关注短期的价格波动，就容易忽视长期的供需结构性变化趋势。但后者才是资产配置的关键锚点。

长期看，在楼市的供给侧，对于无法改善居住品质、升级居住体验的住宅，传统的地段价值难以继续维持其高估值；在楼市的需求侧，居民中长期贷款占房地产销售规模的比例低于20%，低首付、高按揭的刚需客户减少，高首付、低按揭甚至全款的改善客户增加，市场主流需求从住有所居过渡到置换改善。

特别是在一线、二线城市，具有奢侈级居住体验的豪宅逐渐占据了市场主流。

根据克而瑞统计数据，2023年北京TOP30新盘项目共实现成交额1630.59亿元，其中TOP10新盘项目成交额合计843.75亿元，占据TOP30新盘一半以上的份额；而TOP10新盘项目中，销售均价在12万至16.5万每平方米的豪宅项目，占据60%以上的份额。

在全国范围内，克而瑞有64个重点监测城市，总价千万级以上豪宅累计成交4.2万套，同比增长9.03%，其中，北上广深四大一线城市占比接近七成，15个城市的成交套数已超2022全年。千万级豪宅以平均每天超150套的速度成交，单价15万以上的顶级豪宅，全国平均每天成交约4套。

特大城市中心的房产总是能够跑赢通胀，实现相对全面房价上涨的超额收益。比如在英国，1968年至2022年，伦敦地区房价涨幅达119倍，高于英格兰地区的86倍和全国的76倍；又如在日本，1991年泡沫破灭后的三十年，只有东京都市圈的房价涨回到此前高峰的水平并继续攀升，大阪都市圈、名古屋都市圈及其他外围地区，房价仍远低于泡沫化时期。

自工业革命以来，城市是资本增密、劳动力集聚的产物，房地产的地段价值也应运而生，超大城市的核心区房价“直冲云霄”。

然而，新冠疫情影响下，全球范围的城市核心区经受了前所未有的冲击，城市去中心化进程悄然开启：

人们迁居到远离市中心的地方，开辟更宽阔的居住空间，寻求更舒适的居住体验，居家办公同时常伴家人。特别是在全球超大城市周边，迁居现象带动了外围城区的房价空前上涨，反而让城市中心的豪华公寓有价无市。

即使在新冠大流行过后，全球主要大城市市中心的活力依然没有恢复如初，商业地产的空置率居高不下。有学者预言，大城市不会持续衰退，但会持续去中心化，特别是在移动互联网及人工智能技术叠加发展的趋势下，城市凝聚人群的组织形式将会被颠覆。

在2024年达沃斯世界经济论坛上，谷歌DeepMind联合创始人穆斯塔法·苏莱曼意味深长地表示：“尽管很多人不同意、但长期主义者应该预见到，人工智能终将从根本上取代劳动力。”

美国道琼斯集团旗下的商业媒体MarketWatch统计显示，净资产300万美元（约合2150万元人民币）是中产与富豪阶层的分界线。两者显著的区别是：中产阶层持有的不动产价值往往低于富豪阶层的不动产，后者更善于发现并投资具有超额收益的房产。

从美国比弗利山庄到意大利美第奇别墅，从香港半山豪宅到北京香山别墅，世界上最稀缺、最昂贵的房产，往往都是巧夺天工地融入了当地的自然资源禀赋，在世代传承中成为在地文化的一部分，进而创造无法复制的人居体验及典藏价值。

，海淀山前板块的豪宅新房数量日渐减少。即使把范围拓展至更大的四季青板块，该区域也受制于用地限制及棚户区改造的较高完成度，难以形成新的土地供应。

直到2023年，海淀近十年用地面积最大的高端改善项目、容积率仅1.05的香山樾进入市场。在出则繁盛、入则隐奢的香山别墅区，四层、限高12米的香山樾，可能是最后的绝版低密度产品。

不同于城市核心区的地段价值，香山樾所处的香山别墅区另有独享且不可复制的资源禀赋。

在三山五园的环抱下，香山樾与西山的直线相距约2000米，打造一半西山一半园，一半自然一半宅的理想人居环境。近山而不靠山的留白，使得居者身临其境又不存在“只缘身在此山中”的缺憾。

不法古于传统豪宅的富丽堂皇，香山樾东侧造园、西侧开门，归去来兮，洗去铅华，低调隐奢。园区内围绕三棵三百年古槐树，数百年香火的关帝庙打造景观节点，因地制宜造出五园十六景，建筑风格上将宋代美学与现代结合，巧妙利用古树古建与园林景观的结合，打造精神空间，融环境于功能，让居者感知灵性、遥望历史、体味文化，成为园区中的点睛之笔。

不满足于与西山之间的“相看两不厌”，香山樾在开窗返景入室上别出心裁。客厅部分选用旭格推拉窗及超白玻璃幕，220面积段客厅户型开窗面宽占比达到78%，270面积段户型客厅开窗面宽占比达到81%，主卧采用转角窗，220面积段户型达到5.35米，270面积段户型达到5.25米，配置观景浴缸，将园林山景融入居室生活。

香山樾的处处细节都蕴含着隐奢气质。由非遗大师手工锻造的铜屏风外形主入口大门，面对西山、藏而不露；入口设酒店式大堂，门前高挂名家定制的香山樾牌匾；进入大堂，映山水院的平静水面映衬引入园中的西山景色；路过古树，穿越园区最重要的精神空间古树聚场，叩问三百年的时间回响；窗前观景，以《溪山行旅图》为范本定制的十六个宅间花园，不同节气的景观映入眼帘……

站在长期主义视角，在人居体验价值凸显、城市去中心化的趋势下，总价约2000万入市的香山樾，为城市中产跨入富豪阶层提供了资产配置的新机遇。

香山樾

社区共24栋楼、440户

建面约220-270㎡四居室在售

销售指导价12.1万/平方米

双南向套间 四叶草式户型布局

南向三面宽+270°观景飘窗