都两天了，我在网上看了一圈，还没有一个人能把荔湾旧改房票这件事儿说明白。

晚上八点半直播，直播间里即时沟通：

一句话总结：

旧改房票，是我国三旧改造历史上最重要的一项发明。

一个东西好不好，是要靠比较的。

上一轮旧改，号称是 ” 货币化棚改 “，现在回过头看，拆旧盖新的力度确实不小，但是，遗留下来的问题不能说是恣虐百世，也差不多是荼毒万年了。

种不利因素，结果就是楼市、生育都没保住。

而荔湾区这次推出的全国第一张房票，最厉害的地方在于：

货币可以全程不参与。

简单的看表面，旧改房票，是脱离货币媒介的一种 ” 以物易物 ” 的交易。

村民将自己家的村房找 zf 换成房票，再用房票去开发商换成商品房，本质就是用旧村房换来了商品房，中间可以不需要货币。

那有人会说，开发商最后拿到了房票，还不是可以去找 zf 换成钱。

我只能说，理论上是要给钱的，但是 zf 完全可以不用支付现金给开发商。

不付钱，那付什么？

答案：土地增值税抵免退。

商品房盖好并卖出之后，在办房产证之前，开发商还得去进行项目的土地增值税汇交，这笔钱可不是小数，关于土增怎么收这里我就不赘述了，可以直接去搜一下土地增值税税率。

有开发商收了 5 千万的房票，那最后就可以抵扣 5 千万的土增。

如果土增抵扣完房票价值依然有剩余怎么办？

那也好办，可以结转抵扣下一个项目的土增，也可以在开发商下回拍地时冲抵地价款，实在到最后还有剩余，那可以再给予支付现金。

切记，从 2021 年起，卖地收入就已经由税局开始代征了，增值税抵免退这一套，税局玩的可是老 666 了。

当旧改的支付环节不需要货币参与的时候，客观上减少了货币的供应，货币的乘数效应还会进一步下降。

这样极度有利于减少通胀、稳定房价。

当然，开发商最后拿到旧改的土地，依然需要给 zf 支付地价款，虽然 zf 在后期的土增收入可能会降低，但 zf 其实一分钱都没少赚，区别在于左手和右手谁收谁付而已。并且，无论对于开发商还是 zf，城中村旧改的现金支出压力那是实实在在的减少了。

对于开发商来说，好处更是巨大，最直接的影响就是：

不用盖回迁房。

过去几年广州的旧改，大家也都看到了，很多项目，回迁房数量堪比商品房数量，回迁房在小区的相对位置还更好一些，但品质差的没边。

以后不用盖回迁房了，因为村民都拿了房票，直接去买其他商品房小区了，何必等你个三五年才能盖好回迁房。

不用专门盖回迁区域，那真是好处多多，首先就能把商品房的容积率降低下来，毛估估降个 30-40% 问题不大。其二，以后开发商就可以拍着胸脯说，我们小区的配建学校不存在村民共读的问题，教育质量也能得到提高。第三，同村宗族分散化，说实话呢，也有利于街道社区的管理。

那对于房价有什么影响呢？

首先，没有回迁房，新房的建设数量是显著减少了，有利于稳定房价。

第二，原来回迁房的需求，直接转成了商品房，有利于稳定房价。

第三，旧改项目容积率下降、品质提升，有利于稳定房价。

第四，在整个城中村旧改漫长的过程之中，货币供应减少了，有利于降低房价。

第五，开发商旧改的成本降低了，有利于降低房价。

我觉得置换房票这件事，更可以推广至城市商品房老破小区的置换，那些商品房老破小小区的业主，想换房子但卖不掉的很多，也可以在他们身上推广房票置换，用房票换来他们的旧房子。

zf 拿到这些旧房子之后，不用着急拆迁，完全可以翻新之后当作保障房出租给年轻人，直到该小区绝大多数的老破商品房都被 zf 置换到手里，然后再统一拆迁。

不要觉得这种事情不会发生，深圳在三天前发布的最新的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）已经明确说明，旧改只需要物业权利人 2/3 以上同意即可。

只能说一句，体制内有高人。

那最后，问大家一个问题，置换房票这件事，看起来村民、zf、开发商、商品房购房者都没吃亏，那最后谁吃亏了？

今晚 8 点 35，直播间里聊：