面对复杂多变的内外部环境，房地产行业以及物业管理行业在寒冬中艰难前行。从资本市场来看，地产板块指数与物业板块指数走势基本保持一致，且整体表现均弱于大盘。

2022年底，受到国家政策提振等影响，房地产行业和物业管理行业市场信心逐渐恢复，行业已经开启阶段性修复行情，重新站在新一轮周期的起点。从板块指数走势来看，物业管理行业阶段性修复能力强于地产开发板块。截至2022年底，恒生物业服务及管理指数较最低点止跌反弹85.5%，同期克而瑞内房股领先指数回升38.5%。

物业股市盈率仅11倍

央国企、聚焦非住赛道的企业获市场认可

资本市场瞬息万变，一路经历了跌宕曲折的物业板块表现如何？

根据克而瑞5月30日发布的2023中国物业管理上市公司研究成果，从估值角度来看，当前上市物企呈现以下特征：

一是，市盈率大幅度回落。截至2022年12月31日，上市物企市盈率均值约为11.0，与2021年年底的17.3相比下降了7.3个百分点。

二是，央国企、聚焦非住赛道的物业服务企业获市场认可。2022年底，市盈率排名前五的企业分别为：特发服务（41.8）、华润万象生活（38.6）、招商积余（27.0）、万物云（26.8）、新大正（25.4）。

股价方面，2022年，民企物企平均股价涨跌幅为-34.2%，央国资背景物企平均股价涨跌幅为-8.3%。民营物企受市场环境的影响较大，股价呈现较大振幅。央国资物企股价的波动范围较小，相对稳健，长期来说表现更好。

具体到物业企业的市值，截至2022年12月31日，市值在30亿以下的物企占比近6成，占比较2022年年初增加8.4个百分点。百亿市值以上的物企有9家，数量较2022年年初减少2家，百亿市值以上企业分别为华润万象生活、碧桂园服务、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务、雅生活服务和融创服务。

值得一提的是，从每股收益角度来看，物业板块每股收益大幅下滑，但整体好于地产开发板块。2022年末，港股物业板块每股收益中位数约0.21元，同比下降24.1%；沪深物业板块每股收益中位数约0.67元，同比下降22.5%。港股和沪深物业板块每股收益中位数较地产开发板块分别高0.19元和0.60元。

资产减值、计提同比提升349.1%

上市物企盈利能力承压

在地产公司的影响下，上市物业企业的行业格局也随之改变。

克而瑞集团副总裁张兆娟指出，头部物企稳定，大中型物企承压，小型物企稳中有升。数据显示，2022年头部物企名次变动率仅为12.5%，整体保持稳定不变，仅中海物业名次上升，2022年其营收达到113.4亿元，同比提升34.4%。

具体来看，2022年56家上市物企营收总额2475.3亿元，同比提升19.4%。在企业披露的业绩数据基础上，为进一步从企业规模、经营质量、成长潜力、资本市场表现及社会责任等维度研究企业，将上述样本企业以营收为标尺，划分四大梯队。其中，营收大于100亿元的8家企业为头部物企，50-100亿元的5家为大型物企，10-50亿元的27家为中型物企，小于10亿元的16家为小型物企。

具体梯队划分及对应企业如下所示：

2022年上市物企格局天梯图（按营收计）

数据来源：企业年报，克而瑞物管整理

虽然收入增加，但受宏观经济、房地产市场调控政策的持续影响，上市物企的运营质量下滑，表现为盈利能力下滑。2022年56家上市物企毛利润均值9.2亿元，同比微降0.4%；净利润均值2.7亿元，同比下滑42.9%。

究其原因，营业成本率持续攀升，叠加资产减值计提大幅增加，导致物企盈利能力全面下滑。2022年56家上市物企平均营业成本率78.6%，同比提升4.2个百分点。受商誉及其他无形资产、金融及合同资产减值影响，2022年45家上市物企资产减值计提均值2.45亿元，同比提升349.1%。

不过，克而瑞认为，从长期来看，物业管理的增长空间仍在。从政策层面来看，政策红利不减过往，国家政策不断引导物业管理行业进一步融入社区基层治理，行业在基层治理体系中的价值会进一步提升。未来，存量市场将成为物业管理行业增长的重要沃土。