房地产行业正处于风雨飘荡中。

8月18日，首创置业发布公告称，首创集团全资子公司首创城市发展有限公司（下称：首创城市发展）于今年7月9日与公司签订的合并协议，获得中国发改委、中国商务部、中国外管局及国资委的相关政府的审批、备案。

这意味着两者合并的一项前提条件已经达成，如无意外，首创置业正式进入H股私有化退市阶段。曾经属于它的高光时刻，将黯然收场。

首创置业是北京国资委旗下特大型国有集团公司首创集团，以城市住宅开发建设为主平台，有着“国字”背景的地产公司仍然面临被整合的命运。事实上，福晟、泰禾、华夏幸福、蓝光、恒大等百强房企，相继出现流动性问题或者大规模债务违约问题，至今还在泥潭中挣扎、尚不明朗。这说明历史巨轮滚动下，并不存在强背景、大而不倒的生存逻辑。当下，多轮系统性、深层次调控在持续进行中，开发商追逐高杆杠、大而全带来的代价，开始反噬，盈利能力下降、流动性紧张、规模收缩等逐渐显现，留给它们调整的时间还有多少？最终又会走向何方？不得而知。但可以确定的是，新时代下的国内经济发展中，房地产行业作为拉动国民经济发展重要引擎的地位正在发生剧变，未来或许将被其他产业取而代之。“房地产”这三个字的身影，正在渐行渐远。房地产输给了谁？也成为了我们思考的重要命题。

01

落幕

沿着首创置业的经营轨迹，可以窥见国内大部分房企发展过程。

于2002年，首创置业由首创集团及其三家全资子公司，以及首创阳光、中国物产和亿华国际等共同创立。凭借着一众股东的背景，首创置业可谓是“出道即巅峰”，次年6月份成功登陆港交所。由一家仅有物业开发公司，逐渐发展为住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体、土地一级开发四大核心业务线集团化公司，业务布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区三个核心城市圈，奥莱商业项目更是成为商业标杆之一。而作为一家有着国资委背景的开发商，从高光时刻走向私有化退市的过程，首创置业给行业带来一个清楚的认知是：顺势而为。核心原因之一是，走向高光时刻正是早期踩中以棚改为主的一级土地整理，而导致走下坡路也是在棚改红利期间、逆势大举进军一二线城市。得益于北京筹办2008年北京奥运会的难得机遇，北辰实业、北京住总、首创置业等一众京系房企享受到基建红利，实现快速发展，甚至有开发商借助“奥运”概念在金融危机中起死回生。首创置业在年报中坦言，奥运会强化了北京多中心的城市格局，住宅郊区化成为大势所趋，这将有助改变现在市区人口过度聚集的状况，形成新的房地产投资区域，一些原本较偏远地段或城市改造地段成为房地产业发展新的空间与热点。这是首创置业的顺势。而逆势则是在2014年至2017年期间，三四线城市棚改浪潮中，其反而缩减三四线城市的项目投入，大举进军一二线城市，并且由“京津”两级转变成“京津沪”三核，一直到现在三核仍是其重仓区域。体现在销售端，京津沪销售贡献占比常年保持在六成以上。重仓单一城市意味着面临高风险，特别是政策因素。实际上，自2017年以来，北京、上海、天津等一二线城市的“限价”、“限购”、“限贷”等调控手段随即而来。没有及时调整布局策略，以及走高杠杆路线的经营模式，是首创置业走下坡路的另一个核心原因。还有一个核心原因是，房企们在2018年大谈“多元化”策略、商业模式转型，融创进军文旅、碧桂园搞起了机器人、恒大开始准备造车等。首创置业也加入了阵营，布局高科技产业地产、文创产业、长租业务等。这些重投资、慢回报的业务使得其杠杆水平进一步扩大、经营活动现金基本为负值。上述种种因素加之目前国民经济的转型、金融供给侧结构性改革，加速了房地产行业下行速度，首创置业退市或许是必然的结果。但是，这只是众多房企的一个缩影。踩错扩张节奏的房企还有福晟集团、泰禾集团等典型房企。在“唯大论”的行业基调下，它们为了快速扩大规模，不顾拿地成本、项目地段及规划，不考虑高杠杆的代价，以至于一步错步步错，陷入债务的泥潭。而蓝光发展则是在“高周转、加杠杆”走到极点的代表，顶着庞大规模的有息负债，激进扩张，因个别项目融资延期导致整个基本面连带崩盘，众多债权人和投资人限制融资。华夏幸福引以为傲的“产城融合”模式，同样错判了产业向中部迁移的战略和环京公共资源周期的大势，以及过度集中京津冀区域，环京一带房价“腰斩”，不少项目也是激进扩张的代表。整个行业而言，流出“肥水”的水龙头被逐渐关小，直至完全关掉后，一旦错判形势、加大杠杆或激进扩张，最后只会陷入流动性紧张或债务“暴雷”的深渊。房地产行业“快周转、高杆杠”模式走向落幕，挤去行业泡沫和高利润、“一切要以活下去为目的”、精细化管理等成为了行业转变的手段和目的。

02

转变

大潮褪去，开发商开始纷纷上演“裸泳”戏码。尽管做到TOP5的规模，一旦错判形势，同样有可能会沦为历史滚动巨轮的“亡灵”。

房地产行业“输了”，输给了时代，大部分房企只是赢了过去。现在豪赌明天楼市的，未来或许是全盘皆输。北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹预测，在主要地产上市公司的生存矩阵中，有18%的企业当前就面临生存压力；有14%的企业财务压力虽较大、但尚有转型以自救的空间；有23%的企业虽然短期的财务压力不大，但受到效率水平和成长空间的限制，只能通过合作开发来拓展生存空间；余下的、具有真正可持续发展潜力的企业仅占45%，其中有15%的企业具有整合潜能。这也意味着在约200家上市房企中，仅有90家左右能够在目前退潮期平稳过度，其余房企仍在动荡中转型。对于中小型房企而言，机会更加渺茫和生存环境更加严峻。“三道红线”、银行限贷、“集中供地”、多城楼市补漏洞等，诸多因素叠加下，政策调控、市场环境俨然让房地产行业的发展发生度大转变，特别是“集中供地”的出现。在24城首次集中供地中，不少城市仍出现“高溢价”的现象。第二批集中供地开始陆续公示后，却在近期爆发中止潮，深圳、杭州、长沙、南京、沈阳、天津等城市相继推迟出让。中止的主要原因是及时纠正首次拍地出现的“高溢价”现象，按照新的土地规则重新配合国家最新的指示。不过，中止第二批土地出让的另一个声音是，除了国家队以后，民营房企参与度不高，纷纷离桌，调整后的规则条件依然严苛，拿地被称为“鸡肋”。未来机会在哪里？显而易见是：城市更新。今年3月份，政府工作报告中指出，“十四五”期间，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。华安证券研究报告分析到，核心城市迈入存量时代，城市更新利好政策持续加码。一二线刚性限价城市核心区域土地开发趋近饱和、土地供应日益紧张，城市更新有助于盘活存量用地，推动空间转型升级，满足城市经济社会发展需要，逐渐成为城市发展的新常态。城市更新成为重要的供地来源。以上海供地为例，城市更新22宗、租赁住房7宗以及涉宅、商业用地开发26宗。各类型宗地计容建面占比上，涉宅、商业用地开发占比56%，城市更新项目占比40%，租赁住房只占比4%；土地出让金中，16%的资金用于城市更新项目地块。众多“玩家”纷纷开始重仓城市更新业务、争抢项目，恒大在深圳旧改超过万亿货值、时代在大湾区持有1.6万亿潜在货值，包括雅居乐、龙光、佳兆业、保利、奥园、华润等都是“资深玩家”，而“新手”万科、中海等同样在抢入。这些玩家也以合作的方式补充短板城市。

回到本次首创置业身上，其进行退市、合并方向或许是再次聚焦在北京新型城镇化建设上，“千亿”的目标一直未成功的原因也是一级土地项目没能顺利转化。实际上，在乐居城更长期观察中，首创置业股东首创集团早于2019年8月份对于地产平台的发展就有新的想法。

彼时，首创集团成立了城乡融合产业投资运营的平台，专门进行城镇土地整理、基础设施和环境整治、城镇产业升级等领域的投资、运营，仅用两年时间获得16个一级开发和整治项目。显然，在首创置业的未来影子上，看到房地产“输给”了新城镇化建设。也在其退市前最后一份财报看到，房地产业务利润正在急剧收缩，利润、净利润出现腰斩式下跌，毛利率下降达到5个百分点。站在行业转折点上，首创置业未来会有怎样的改变，我们将持续关注。

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文章来源:乐居买房

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